Immobilienertragssteuer

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Die zehnjährige Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen wurde gestrichen, dafür wird künftig ein einheitlich niedrigerer Steuersatz von 25% auf alle Veräußerungsgewinne fällig. Damit werden sämtliche Gewinne aus Immobiliengeschäften besteuert, auch Gewinne, die durch die Umwidmung von Grundstücken entstehen (“Umwidmungsabgabe”).

Die Änderungen im Einzelnen:

1)  Bisher konnten Immobilien zehn Jahre nach dem Kauf steuerfrei verkauft werden. Nun wird der Veräußerungsgewinn einer Immobilie mit 25% besteuert. Bei Veräußerung ab dem 11. Jahr ist ein Inflationsabschlag in Höhe von 2% p.a. vorgesehen, dieser ist mit maximal 50% begrenzt. Eigenheime und Wohnungen, die seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre oder innerhalb der letzten zehn Jahre zumindest fünf Jahre als Hauptwohnsitz dienten, sind von dieser Besteuerung ausgenommen, ebenso selbst hergestellte Gebäude, wenn sie innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben. Bei vor dem Stichtag 1. April 2002 erstandenen Immobilien ist der Verkaufspreis mit 3,5% zu versteuern.

2) Neu eingeführt wurde auch eine Umwidmungssteuer: Bei Grundstücken, die vor dem 1. April 2002 erworben und zwischenzeitlich von Grün- zu Bauland umgewidmet wurden, wird künftig der Verkaufserlös mit 15% besteuert, es sei denn man kann nachweisen, dass der Wertzuwachs weniger als 60% beträgt. Für jene Grundstücke, die nach diesem Stichtag erworben wurden, fallen bei Veräußerung 25% Umwidmungssteuer an.

3) Seit 1. September 2012: Vorsteuerabzugsfähigkeit wird an eine 20-jährige Behaltefrist gebunden: Bei Erwerb einer Vorsorgewohnung kann der Eigentümer einen Vorsteuerabzug geltend machen. Er erspart sich die Umsatzsteuer von 20% der Baukosten (das sind 10 – 13% der Gesamtkosten), die man zahlen müsste, wenn man die Wohnung selbst nutzen wollte. Das soll auch künftig so bleiben. Doch bisher musste man die Wohnung zehn Jahre lang tatsächlich vermieten, andernfalls die Umsatzsteuer anteilig zurückzahlen. Diese Frist wird ab 1. September 2012 von 10 auf 20 Jahre angehoben.

4) Unverändert bleibt die Steuerminderung durch Finanzierungskosten (Kreditzinsen) und Abschreibung. Da am Anfang der Kreditlaufzeit ein höherer Anteil der Raten Zinsen sind (der Anteil der Tilgung ist geringer), erzielt man in den ersten Jahren „Verluste“. Diese kann man gegen Steuern vom sonstigen Einkommen gegenrechnen und weniger Einkommensteuer zahlen. In 20 Jahren muss aber ein Gesamtüberschuss erzielt werden, sonst gilt das Projekt als „Liebhaberei“, und man muss alle Steuervorteile zurückzahlen.

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