Wohnungsmarkt Wien

Immobilieneigentum in Wien steht seit Jahren bei Privaten wie bei Investoren hoch im Kurs, und dafür gibt es gleich mehrere gute Gründe.

Am traditionell stabilen Wiener Wohnungsmarkt sind die wirtschaftlichen Turbulenzen der vergangenen Jahre nahezu spurlos vorüber gegangen. Ganz im Gegenteil erfreut sich die Bundeshauptstadt eines ungebrochenen Zustroms. Leben heute in der Stadt Wien rund 1,7 Mio Menschen, so wird diese Zahl gemäß der Bevölkerungsprognose der Statistik Austria bis zum Jahr 2045 auf über 2 Mio ansteigen.

Damit steigt auch die Anzahl der Privathaushalte weiter an, und hier sind es gerade die Ein-Personen-Haushalte, die längerfristig überproportional, nämlich fast vier Mal so stark, steigen wie die Mehrpersonenhaushalte. Unter den Mehrpersonen-haushalten sind es vor allem die Zwei- und Drei-Personen-Haushalte, die künftig noch zunehmen werden, während die größeren Haushalte zahlenmäßig stagnieren bzw. rückläufig sind.

Gleichzeitig geht aber in ganz Österreich die Anzahl der Baubewilligungen und Wohnungsfertigstellungen seit Jahren zurück, so dass speziell im Ballungsraum Wien mit einer Verknappung des Angebots am Wohnungsmarkt zu rechnen ist, die die Preise insgesamt in die Höhe treibt. So gab es beispielsweise 2010 im Vergleich zum Vorjahr in manchen Wiener Bezirken bis zu 19% Preiszuwachs, wobei hier vor allem Dachgeschossausbauten und Aufstockungen für den Anstieg verantwortlich waren.

Damit ist aber Wohnungseigentum in der Bundeshauptstadt für viele Menschen nicht mehr ohne weiteres leistbar, und daher werden Mietwohnungen noch stärker nachgefragt als es in Wien ohnedies traditionell der Fall ist. Während sich nämlich im österreichischen Durchschnitt 56,2% der Hauptwohnsitze im Eigentum der Bewohner befinden, sind es in Wien nur 20,1%, der Anteil von 79,9% verteilt sich auf Miete und sonstige Vertragsformen.

LAGEN

Die 23 Wiener Gemeindebezirke sind als Wohngegenden nicht gleichermaßen gefragt. Besonders beliebt sind die Bezirke 1 bis 9, also alle diejenigen, die innerhalb des Gürtels liegen und sich einer besonders guten Infrastruktur und guter öffentlicher Verkehrsanbindung rühmen können. In diesem Bereich haben sich in den letzten Jahren immer wieder Trendviertel herauskristallisiert, so z.B. das Gebiet um den Karmelitermarkt im 2. Bezirk, wo die Preise mittlerweile nahezu das Niveau des ersten Bezirks erreichen, das Botschaftsviertel (3. Bezirk), das Gebiet um den Naschmarkt (Bezirke 4 und 6), der Spittelberg im 7. und das Servitenviertel im 9. Bezirk.

Besonders im 1., aber auch in den angrenzenden Bezirken hat sich ein Luxus-Segment mit einer großen Anzahl hochwertiger Wohnungen herausgebildet, die teilweise aufwändig saniert wurden und deren Preise in den letzten Jahren stark gestiegen sind. So kostet heute ein Quadratmeter solcher Wohnungen im 1. Bezirk zwischen 8.000 und 10.000 Euro. Liegt die Wohnung im Dachgeschoss und verfügt sie über eine Terrasse, können zwischen 16.000 und 17.000 Euro pro Quadratmeter erzielt werden, und auch Preise bis 20.000 Euro scheinen in diesem Marktsegment in Zukunft nicht unrealistisch. In jenen Bereichen, die an den 1. Bezirk angrenzen, sind heute schon Preise zwischen 6.000 und 9.000 Euro pro Quadratmeter zu erzielen.

Jenseits des Gürtels sind einerseits jene Gegenden beliebt, die über eine rasche Verkehrsverbindung in die Innenstadt verfügen, also an einer der U-Bahn Linien gelegen sind, andererseits solche, die dem Wunsch nach einer Grünruhelage entsprechen. Bei Letzteren stehen die Bezirke 13, 17, 18 und 19 weit vorne in der Gunst der Wohnungssuchenden, wobei sich durchaus auch in anderen Bezirken das eine oder andere Trendviertel herausbilden konnte; als Beispiel sei hier das Gebiet rund um den Yppenmarkt im 16. Bezirk angeführt.

MIETEN

Eine Besonderheit des Wiener Mietwohnungsmarktes besteht darin, dass sich rund 60% des Mietwohnungsbestandes im preisgeregelten Segment befinden. Dabei handelt es sich einerseits um Gemeindewohnungen und Wohnungen in Altbau-Häusern, die vor 1945 gebaut wurden, andererseits um geförderte Miet- und Genossenschaftswohnungen, in denen die Miethöhe einer gesetzlichen Regulierung unterworfen ist.

Dem gegenüber steht der frei finanzierte Miet- und Eigentumsmarkt, der durch die große Anzahl der preisregulierten Wohnungen zwar keine Phantasierenditen versprechen kann, sich jedoch dadurch auch in wirtschaftlich instabilen Zeiten solide entwickeln konnte.

2010 lagen die Preise für Wohnungen mit sehr gutem Wohnwert und frei vereinbartem Mietzins im 1. Wiener Bezirk bei 14,8 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Bezirke der Bundeshauptstadt waren 11, 15 und 20 mit Quadratmeterpreisen zwischen 7,2 und 7,9 Euro.

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