Das Grundbuch in Österreich – ein Leitfaden zu Einsicht, Eintrag & Kosten

Wer in Österreich Immobilien oder Grundstücke kaufen möchte, wird um das Thema Grundbuch nicht herumkommen. Grundlegendes Wissen zum Grundbuch in Österreich kann helfen, den Überblick über Prozesse, Kosten sowie Rechte und Pflichten zu behalten. Alles, was Sie wissen müssen – vom Grundbucheintrag bis zur Einsicht – haben wir hier für Sie zusammengefasst!

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist das Grundbuch?
2. Grundbucheinsicht – warum es nützlich ist!
3. Wo kann man in das Grundbuch einsehen?
4. Das steht im Grundbucheintrag
5. Grundbucheintrag – Kosten & Gebühren

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches alle wesentlichen Informationen über Grundstücke und Immobilien in Österreich enthält. Es dient als amtlicher Nachweis über das Eigentum an Immobilien – unverzichtbar für den Immobilienmarkt. Als öffentliches Register wird also jedem jederzeit Grundbucheinsicht ermöglicht. Dabei hat jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt. Auf diesem sind verschiedene rechtliche Aspekte vermerkt, welche vor allem beim Kauf und Verkauf von Immobilien relevant werden.

Grundbucheinsicht – warum es nützlich sein kann

Das Grundbuch in Österreich ist für jeden einsehbar. Gut so – denn der Kauf einer Immobilie ist nicht nur eine langfristige und kostenintensive Investition, sondern auch eine äußerst rechtliche Angelegenheit. Grundbucheinsicht vor dem Kauf kann böse Überraschungen im Nachgang verhindern.
Denn: Im Grundbucheintrag finden Sie alle wichtigen Informationen rund um das Grundstück

• Überprüfung der Eigentumsverhältnisse: Bevor Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie sicherstellen, dass Verkäufer:innen tatsächlich die rechtmäßigen Eigentümer:innen ist. Die Einsicht in das Grundbuch gibt Ihnen Gewissheit über die Eigentumsverhältnisse.
• Erkennen von Belastungen und Beschränkungen: Das Grundbuch enthält Informationen über Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten (wie Nutzungsrechte) und eventuelle Nutzungsbeschränkungen. Diese Informationen sind entscheidend, um zu verstehen, welche Rechte und Pflichten mit dem Grundstück verbunden sind und wie diese den Wert oder die Nutzbarkeit der Immobilie beeinflussen können.
• Rechtssicherheit: Die Grundbucheinsicht bietet Rechtssicherheit. Sie bestätigt, dass alle relevanten Informationen und Rechtsverhältnisse öffentlich registriert sind. Dies ist besonders wichtig bei Rechtsgeschäften, wie dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie.
• Planung von Finanzierungen: Für die Gewährung eines Hypothekendarlehens benötigen Banken und andere Finanzinstitute oft einen aktuellen Grundbuchauszug. Sie überprüfen die Einträge, um das Risiko des Darlehens abzuschätzen.
• Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten: Durch die Grundbucheinsicht können potenzielle Probleme, wie versteckte Belastungen oder Streitigkeiten über Eigentumsverhältnisse, frühzeitig erkannt und vermieden werden.
• Transparenz bei Kaufverhandlungen: Die Informationen im Grundbuch helfen dabei, eine fundierte Immobilienbewertung vorzunehmen und können als Basis für faire Kaufverhandlungen dienen.
• Vorbereitung auf Eigentumsübertragungen: Für die Vorbereitung einer Eigentumsübertragung ist es notwendig, genaue Kenntnisse über das Grundstück und bestehende Eintragungen zu haben.

Wo kann man in das Grundbuch einsehen?

Möchten Sie den Grundbucheintrag Ihrer zukünftigen Immobilie überprüfen? Kein Problem! Das Grundbuch in Österreich ist über verschiedene Wege einsehbar:

Elektronische Grundbucheinsich

Die elektronische Grundbucheinsicht bietet den Vorteil, dass von überall aus auf die Daten zugegriffen werden kann. Die relevanten Plattformen sind:

• Digitales Amt: Dies ist eine offizielle Regierungsplattform, die verschiedene Online-Dienste, einschließlich Grundbuchauszüge, anbietet.
• Justiz-Online-Service: Über das Justizministerium kann ebenfalls online Grundbucheinsicht werden.

Hinweis: Für die Nutzung dieser Dienste ist in der Regel eine Registrierung und die ID-Austria erforderlich.

Persönliche Grundbucheinsicht beim Bezirksgericht 

Das Grundbuch wird in Österreich von den Bezirksgerichten geführt. Sie können daher auch persönlich beim zuständigen Bezirksgericht Einsicht nehmen. Dort haben Sie die Möglichkeit, die gewünschten Informationen einzusehen und bei Bedarf auch einen Ausdruck oder eine Kopie des Grundbuchauszugs zu erhalten.

Grundbucheinsicht gemeinsam mit Notar oder Anwalt 

Wenn Sie rechtliche Unterstützung benötigen oder sicherstellen wollen, dass alle Aspekte korrekt interpretiert werden, können Sie einen Notar oder Rechtsanwalt beauftragen, Einsicht ins Grundbuch zu nehmen. Diese Fachleute haben direkten Zugang zum Grundbuch und können Ihnen helfen, die Informationen richtig zu verstehen und zu nutzen.

Grundbucheintrag – das steht drinnen

Viele Begriffe, viel Unklarheit. Im ersten Moment kann rechtlicher Jargon für mehr Fragezeichen sorgen, als er löst. Dennoch finden sich im Grundbuch allerhand nützliche Informationen rund um ein Grundstück. Wir erklären Ihnen die wichtigsten Begriffe, damit Sie in Zukunft Grundbucheinträge problemlos interpretieren können:

• Einlagezahl: Jede Liegenschaft im Grundbuch ist mit einer einzigartigen Nummer, der Einlagezahl, versehen. Diese Nummer identifiziert die spezifische Liegenschaft im Grundbuch.
• A-Blatt (Gutsbestandsblatt): Das A-Blatt enthält Grundstücksnummern, Benutzungsart, Fläche und die Adresse der Liegenschaft. Es gibt einen Überblick über die physischen und geografischen Aspekte der Immobilie.
• B-Blatt (Eigentumsblatt): Hier sind die Eigentümer:innen der Liegenschaft verzeichnet. Bei mehreren Personen werden auch die jeweiligen Anteile aufgeführt. Außerdem ist hier vermerkt, wann und auf Grund welcher Urkunde das Eigentum erworben wurde. Bei gemeinsamem Eigentum ist außerdem ein zusätzlicher Vertrag ratsam, um etwa bei Scheidung die Immobilie sowie deren Aufteilung zu regeln.
• C-Blatt (Lastenblatt): Im C-Blatt sind alle Belastungen der Liegenschaft eingetragen. Dazu gehören Pfandrechte von Banken, Veräußerungs- oder Belastungsverbote, Vor- oder Wiederkaufsrechte und Dienstbarkeiten. Diese Belastungen sind den jeweiligen Eigentumsanteilen zugeordnet.
• Dienstbarkeit: Dies ist ein Recht, das einer Person oder den Eigentümer:innen eines anderen Grundstücks bestimmte Nutzungen des betreffenden Grundstücks erlaubt, wie zum Beispiel Wegerechte oder Nutzungsrechte.
• Wegerecht: Dieses Recht gewährt es fremde Grundstücke zu überqueren. Das ist vor allem dann relevant, wenn Zugänge zu bestimmten Grundstücken nur über das Land eines anderen möglich sind – etwa über Durchgangswege.
• Pfandrecht: Ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das zur Sicherung einer Schuld dient, falls Eigentümer:innen ihrer Zahlungspflicht nicht nachkommen können. Es kann sich auf eine Hypothek oder eine andere Form der finanziellen Sicherheit beziehen.
• Einverleibung: Der Prozess der offiziellen Eintragung eines Rechts im Grundbuch, wie Eigentumsrecht, Pfandrecht oder Dienstbarkeit.
• Vormerkung: Ein vorläufiger Grundbucheintrag, der einen zukünftigen Rechtserwerb oder -verlust sichert. Dies ist oft der Fall bei laufenden Immobilienkaufverträgen 
• Veräußerungsverbot: Eine Einschränkung im Grundbuch, die Eigentümer:innen daran hindert, die Liegenschaft ohne Zustimmung einer bestimmten Person oder Behörde zu verkaufen.

Tipp: Möchten Sie auf Nummer sicher gehen empfiehlt es sich den Grundbucheintrag mit Fachpersonal durchzugehen. Neben dem Notariat können vor allem beim Immobilienverkauf oder Kauf auch Makler:innen unterstützen. Diese haben oft Erfahrung im Umgang mit Grundbuchangelegenheiten und können relevante Informationen bereitstellen. Kontaktieren Sie unsere Immobilienexperten für professionelle und persönliche Beratung!

Grundbucheintrag – Kosten & Gebühren

Egal, ob Änderung oder einmaliger Grundbucheintrag – mit Kosten und Gebühren ist immer zu rechnen. Das Grundbuch in Österreich ist mit folgenden Aufwänden verbunden:

• Grundbucheintragung bei Immobilienkauf: Für die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch müssen Sie in der Regel mit etwa 1,1% des Immobilienkaufpreises rechnen.
• Pfandrechtseintragung: Bei der Eintragung eines Pfandrechts, wie es zum Beispiel für Hypotheken erforderlich ist, fallen Gebühren in Höhe von 1,2% des Pfandbetrages an.
• Eingabegebühr: Für die Eintragung ins Grundbuch wird zusätzlich eine Eingabegebühr erhoben, die je nachdem, ob der Antrag elektronisch oder auf Papier gestellt wird, variiert. Bei elektronischer Einreichung beträgt sie etwa 44 Euro, bei nicht elektronischer Einreichung etwa 62 Euro.
• Grundbuchauszug: Ein nicht beglaubigter Grundbuchauszug kostet beim Bezirksgericht rund 14 Euro.
• Grundbuchlöschung: Die Gebühr für die Löschung eines Grundbucheintrags, wie zum Beispiel eines Pfandrechts, beträgt derzeit etwa 59 Euro.
• Sonderfall Schenkung oder Erbschaft: Wird in Österreich eine Immobilie geerbt oder verschenkt fällt seit 2008 keine Erbschafts- und Schenkungssteuer mehr an.

Zusätzlich zu den Kosten für Grundbuchauszug & Co. kommen außerdem Notarkosten, Immobilienertragssteuer und weitere Nebenkosten beim Immobilienkauf.