Immobilienertragsteuer in Österreich: Berechnung, Befreiungen und Änderungen ab 2027

Wer eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück verkauft, muss unter Umständen Immobilienertragsteuer bezahlen. Doch wie hoch ist diese Steuer eigentlich? Wann ist ein Verkauf steuerfrei? Und was ändert sich ab 2027? Wir erklären die wichtigsten Regeln zur Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Österreich und zeigen, warum sich ein Immobilienverkauf noch im Jahr 2026 steuerlich lohnen kann.

Was ist die Immobilienertragsteuer?

Die Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt, ist eine Steuer auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien. Sie fällt in Österreich grundsätzlich an, wenn eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück mit Gewinn verkauft wird. Seit dem 1. April 2012 sind private Immobilienverkäufe grundsätzlich unabhängig davon steuerpflichtig, wie lange die Immobilie bereits im Eigentum ist. Zuvor gab es eine Spekulationsfrist, nach deren Ablauf ein Verkauf häufig steuerfrei war.

Der allgemeine Steuersatz beträgt heute 30 % des steuerpflichtigen Verkaufsgewinns. Allerdings gibt es Ausnahmen und besondere Berechnungsregeln für ältere Immobilien.

Wer muss Immobilienertragsteuer bezahlen?

Die Immobilienertragsteuer muss grundsätzlich jene Person bezahlen, die die Immobilie verkauft. Bei einer Erbschaft oder Schenkung fällt hingegen normalerweise keine Immobilienertragsteuer an, weil die Immobilie unentgeltlich übertragen wird. Andere Steuern, beispielsweise die Grunderwerbsteuer, können trotzdem entstehen.

Wird eine geerbte oder geschenkte Immobilie später verkauft, kann allerdings Immobilienertragsteuer anfallen. Wie hoch diese ausfällt, hängt unter anderem davon ab, wann die Immobilie ursprünglich angeschafft wurde.

Wie wird die Immobilienertragsteuer berechnet?

Die Höhe der Immobilienertragsteuer hängt vor allem davon ab, wann die Immobilie angeschafft wurde. Das Steuerrecht unterscheidet zwischen sogenanntem Neuvermögen und Altvermögen.

Immobilienertragsteuer bei Neuvermögen

Als Neuvermögen gelten grundsätzlich Immobilien, die am 31. März 2012 noch innerhalb der damaligen steuerlichen Spekulationsfrist lagen. Das betrifft im Regelfall Immobilien, die ab etwa April 2002 erworben wurden.

Bei einem Verkauf werden grundsätzlich 30 % des steuerpflichtigen Gewinns als Immobilienertragsteuer fällig.

Ein einfaches Beispiel:

Eine Wohnung wurde um 250.000 Euro gekauft und wird später um 350.000 Euro verkauft. Die Differenz beträgt 100.000 Euro.

Ohne Berücksichtigung weiterer steuerlich relevanter Kosten ergibt sich daraus eine Immobilienertragsteuer von 30.000 Euro.

Bestimmte Anschaffungsnebenkosten und Investitionen können den steuerpflichtigen Gewinn noch reduzieren.

Immobilienertragsteuer bei Altvermögen

Anders sieht es bei älteren Immobilien aus. Als Altvermögen gelten grundsätzlich Immobilien, die am 31. März 2012 nicht mehr innerhalb der damaligen Spekulationsfrist lagen. Das sind im Regelfall Immobilien, die vor April 2002 angeschafft wurden.

Hier können die Anschaffungskosten pauschal berechnet werden. Dadurch fällt die Steuer häufig deutlich niedriger aus.

Bei Altvermögen ohne steuerlich relevante Umwidmung beträgt die effektive Immobilienertragsteuer bis Ende 2026 grundsätzlich 4,2 % des Verkaufserlöses. Ab 2027 steigt dieser Wert auf 6 %.

Immobilienertragsteuer 2027: Was ändert sich beim Immobilienverkauf?

Mit 1. Jänner 2027 wird der Verkauf von Altvermögen steuerlich teurer. Zwar bleibt der allgemeine Immobilienertragsteuersatz von 30 % unverändert, allerdings ändern sich die pauschalen Anschaffungskosten für ältere Immobilien.

Dadurch erhöht sich die effektive Steuerbelastung wie folgt:

Art der Immobilie

Altvermögen ohne relevante Umwidmung

Altvermögen mit relevanter Umwidmung nach 1987

Altvermögen mit Umwidmung nach 2024, inklusive Umwidmungszuschlag

Neuvermögen

Bis Ende 2026

4,2 %

18 %

23,4 %

30 % vom Gewinn

Ab 2027

6 %

21 %

27,3 %

30 % vom Gewinn

Die effektiven Steuersätze für Altvermögen beziehen sich auf den Verkaufserlös beziehungsweise den betroffenen Grundstücksanteil. Bei Umwidmungen können für Grund und Boden andere Regeln gelten als für das Gebäude. Die Tabelle zeigt die Regelfälle der pauschalen Berechnung; individuelle Besonderheiten können zu Abweichungen führen.

Beispiel: Wie viel Steuer kann ein Verkauf noch 2026 sparen?

Angenommen, eine Immobilie aus dem Altvermögen wird um 300.000 Euro verkauft. Es gab keine steuerlich relevante Umwidmung und es besteht keine Steuerbefreiung.

Verkaufspreis

Effektiver Steuersatz

Immobilienertragsteuer

Verkauf 2026

300.000 €

4,2 %

12.600 €

Verkauf 2027

300.000 €

6 %

18.000 €

Der Unterschied beträgt in diesem Beispiel 5.400 Euro.

Für Eigentümer, die ohnehin einen Verkauf planen, kann ein Abschluss noch im Jahr 2026 daher finanziell interessant sein.

Entscheidend ist grundsätzlich, dass das rechtsverbindliche Verkaufsgeschäft noch bis zum 31. Dezember 2026 zustande kommt. Das kann beispielsweise durch den verbindlich abgeschlossenen Kaufvertrag erfolgen. Die spätere Grundbucheintragung ist für die zeitliche Zuordnung grundsätzlich nicht ausschlaggebend.

Ob ein Verkauf tatsächlich steuerliche Vorteile bringt, sollte im Einzelfall geprüft werden.

Was gilt bei der Umwidmung eines Grundstücks?

Wurde ein Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 steuerlich relevant in Bauland umgewidmet, gelten für Altvermögen höhere Steuersätze. Ab 2027 steigt die effektive Steuer von grundsätzlich 18 % auf 21 % des betroffenen Verkaufserlöses.

Bei Umwidmungen nach dem 31. Dezember 2024 kann zusätzlich ein sogenannter Umwidmungszuschlag anfallen. Dadurch kann die effektive Steuerbelastung bei entsprechendem Altvermögen ab 2027 bis zu 27,3 % des auf Grund und Boden entfallenden Verkaufserlöses betragen.

Der Umwidmungszuschlag kann auch Neuvermögen betreffen. Deshalb empfiehlt sich bei umgewidmeten Grundstücken immer eine individuelle steuerliche Prüfung.

Welche Kosten kann man bei der Immobilienertragsteuer absetzen?

Beim Verkauf einer Immobilie zählt nicht immer nur die Differenz zwischen ursprünglichem Kaufpreis und Verkaufspreis.

Bei der Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns können beispielsweise folgende Kosten berücksichtigt werden:

• Anschaffungsnebenkosten beim ursprünglichen Kauf, etwa Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr oder die damalige Käuferprovision
• Bestimmte größere Investitionen in die Immobilie, beispielsweise ein Zubau oder bestimmte Sanierungsmaßnahmen
• Bestimmte Kosten für die Meldung und Berechnung der Immobilienertragsteuer

Wichtig ist jedoch: Nicht alle Kosten lassen sich absetzen. Insbesondere die Maklerprovision beim späteren Verkauf zählt bei Anwendung des besonderen Steuersatzes von 30 % grundsätzlich nicht zu den abzugsfähigen Kosten.

Auch gewöhnliche Reparaturen und laufende Instandhaltungsarbeiten sind nicht automatisch steuerlich absetzbar. Welche Ausgaben tatsächlich berücksichtigt werden dürfen, hängt vom Einzelfall und der gewählten Berechnungsmethode ab.

Wann muss die Immobilienertragsteuer bezahlt werden?

In den meisten Fällen übernehmen Notar oder Rechtsanwält die Berechnung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer.

Die Steuer ist grundsätzlich spätestens am 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach dem steuerlich maßgeblichen Zufluss des Verkaufserlöses abzuführen.

Wird die Immobilienertragsteuer im Rahmen der gesetzlich vorgesehenen Selbstberechnung abgeführt, ist der Immobilienverkauf damit grundsätzlich abschließend besteuert. Eine zusätzliche Einkommensteuererklärung ist dafür in der Regel nicht notwendig.

Erfolgt keine Selbstberechnung, können eine besondere Steuervorauszahlung und eine spätere Einkommensteuerveranlagung erforderlich sein.

Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?

Nicht bei jedem Immobilienverkauf muss Immobilienertragsteuer bezahlt werden. Besonders wichtig sind die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung.

1. Hauptwohnsitzbefreiung: Wann fällt keine Immobilienertragsteuer an?

Wer eine Wohnung oder ein Haus selbst bewohnt hat, kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Immobilienertragsteuer befreit sein.

Dafür muss grundsätzlich eine der folgenden Bedingungen erfüllt sein:

• Zweijahresregel: Die Immobilie wurde seit der Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zum Verkauf als Hauptwohnsitz genutzt.
• Fünf-aus-zehn-Regel: Die Immobilie wurde innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt.

Zusätzlich muss der Hauptwohnsitz im Zusammenhang mit dem Verkauf aufgegeben werden.

Die Befreiung gilt für begünstigte Eigenheime und Eigentumswohnungen samt zugehörigem Grund und Boden grundsätzlich bis zu einer Grundstücksfläche von 1.000 Quadratmetern. Bei größeren Grundstücken kann für den darüber hinausgehenden Teil Immobilienertragsteuer anfallen.

Bei geerbten oder geschenkten Immobilien gelten Besonderheiten. Insbesondere kann die Zweijahresregel bei einer unentgeltlich übernommenen fertigen Immobilie grundsätzlich nicht genutzt werden. Die Fünf-aus-zehn-Regel kann hingegen auch eigene Hauptwohnsitzzeiten vor der Erbschaft oder Schenkung berücksichtigen.

2. Herstellerbefreiung: Was gilt für selbst gebaute Häuser?

Auch beim Verkauf eines selbst hergestellten Gebäudes kann eine Steuerbefreiung möglich sein.

Voraussetzung ist insbesondere, dass die verkaufende Person das Gebäude selbst neu errichtet hat oder errichten ließ und dabei das finanzielle Bauherrenrisiko getragen hat.

Die Befreiung gilt allerdings nur für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden. Außerdem darf das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften genutzt worden sein. Bei teilweise vermieteten Gebäuden können besondere Regelungen gelten.

3. Weitere Ausnahmen und Sonderfälle

Steuerbefreiungen können auch bei bestimmten Grundstückstauschvorgängen im Rahmen von Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren greifen.

Besondere steuerliche Regelungen gelten außerdem beispielsweise für Waldverkäufe, bei denen Grund und Boden sowie stehendes Holz unterschiedlich behandelt werden können, oder wenn die Aufteilung und der Verkauf mehrerer Grundstücke als gewerbliche Tätigkeit einzustufen sind.

In solchen Fällen ist eine individuelle steuerliche Beratung besonders wichtig.

Immobilie verkaufen: Worauf sollte man jetzt achten?

Ob und wie viel Immobilienertragsteuer beim Verkauf anfällt, hängt von mehreren Faktoren ab: vom Anschaffungszeitpunkt über eine mögliche Umwidmung bis zur bisherigen Nutzung der Immobilie.

Gerade für Eigentümer älterer Immobilien kann sich deshalb ein genauer Blick auf die neuen Steuersätze ab 2027 lohnen.

Wer einen Verkauf plant, sollte sich frühzeitig über die steuerlichen Rahmenbedingungen informieren und den möglichen Verkaufserlös realistisch einschätzen lassen.

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Bei Fragen zur steuerlichen Berechnung und zu möglichen Befreiungen empfehlen wir die Beratung durch Steuerberater oder die mit der Vertragserrichtung beauftragte Rechtsanwalts- bzw. Notariatskanzlei.

Stand: Oktober 2026. Die Informationen beziehen sich auf private Immobilienveräußerungen und berücksichtigen die ab 1. Jänner 2027 geltenden Änderungen. Sie dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung.

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