Immobilienerbschaft: So setzen Sie die richtigen Schritte

Bei der Erbschaft eines Hauses oder einer Wohnung sollten die neuen Eigentümer:innen keine vorschnellen Entscheidungen treffen, was mit der Immobilie getan werden soll. Wer sich gut beraten lässt und die richtigen Informationen erhält, trifft in jedem Fall bessere Entscheidungen. Worauf ist dabei zu achten?

Grundsätzlich ist es immer vorteilhaft, wenn die Erbschaft einer Immobilie geplant werden kann. Egal, ob es sich dabei um eine Eigentumswohnung, ein Haus, eine Anlagewohnung oder ein Zinshaus handelt. Das österreichische Erbrecht bietet ausreichend Möglichkeiten, Eigentum geordnet an die Nachfolger:innen zu übergeben. Sind die Verhältnisse klar geregelt, lassen sich Konflikte innerhalb der Familie oftmals vermeiden. Das erspart nicht nur Zeit und Kosten, sondern trägt auch dazu bei, den Familienfrieden zu bewahren. Durch Patchworkfamilien und unterschiedliche familiäre Konstellationen ist eine frühzeitige Regelung heute wichtiger denn je. Wer früh vorsorgt und klare Regelungen trifft, schafft für alle Beteiligten eine gute Grundlage.

Unerwartete Erbschaft

Anders stellt sich die Situation dar, wenn eine Immobilie unerwartet geerbt wird. Wenn Erbschaften unverhofft kommen, stehen oft der Tod eines geliebten Menschen, Erinnerungen und familiäre Beziehungen im Vordergrund. In solchen Situationen fällt es vielen schwer, weitreichende Entscheidungen zu treffen. Deshalb ist es ratsam, sich dafür Zeit zu nehmen und nichts zu überstürzen.

Die neuen Eigentümer:innen einer Immobilie müssen sich plötzlich mit Fragen auseinandersetzen, mit denen sie bislang wenig Berührung hatten. Ein Elternhaus, eine Wohnung oder ein Grundstück wird vererbt und stellt damit ganz unterschiedliche Anforderungen. Plötzlich müssen Entscheidungen getroffen werden, die langfristige Auswirkungen haben. Dabei stellen sich zahlreiche Fragen: Welche ersten Schritte sind nach der Erbschaft sinnvoll? Welche Informationen und Unterlagen werden benötigt? Soll die Immobilie behalten, vermietet oder verkauft werden? Um die Möglichkeiten besser abschätzen zu können, kann eine unabhängige fachliche Beratung helfen.

Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?

Liegt die Entscheidung über das weitere Vorgehen bei einer Alleinerb:in oder gibt es eine Erbengemeinschaft? Bei einer Erbengemeinschaft treten mehrere Personen gemeinsam eine Verlassenschaft an. Diese kann aus Geschwistern oder anderen Verwandten, aber auch der Ehepartner:in der verstorbenen Person bestehen.

Weitreichende Entscheidungen, wie der Verkauf oder die Vermietung eines Nachlassobjekts, erfordern die Zustimmung aller Erb:innen. Dabei treffen unterschiedliche Meinungen und Vorstellungen über die Zukunft der Immobilie aufeinander. Eine gemeinsame Entscheidung ist immer die beste Lösung. Ohne Einigung blockieren sich die Beteiligten gegenseitig – finanziell, zeitlich und emotional.

Für eine faire Aufteilung können der Immobilienwert und weitere Vermögenswerte miteinander verglichen werden, sodass die jeweiligen Erbquoten erfüllt werden.

Je nach Immobilie gibt es unterschiedliche Möglichkeiten der Aufteilung. Besteht ein Haus aus mehreren eigenständigen Wohneinheiten, kann unter bestimmten Voraussetzungen Wohnungseigentum begründet und jede Einheit einer anderen Erb:in zugeordnet werden. Dies setzt jedoch entsprechende rechtliche und bauliche Voraussetzungen voraus.

Handelt es sich bereits um ein einzelnes Wohnungseigentumsobjekt, können im Grundbuch hingegen nur eine einzelne Person oder eine Eigentümerpartnerschaft aus zwei natürlichen Personen als Eigentümer:in eingetragen werden. Gibt es mehr als zwei Erb:innen, wird daher in der Praxis häufig eine andere Lösung gewählt – etwa, indem eine Person die Immobilie übernimmt und die übrigen auszahlt oder die Immobilie verkauft und der Erlös entsprechend der Erbquoten aufgeteilt wird. In besonderen Fällen kann auch eine Gesellschaft Eigentümerin werden.

Blick in das Grundbuch

Welche Rechte und Pflichten mit der geerbten Immobilie verbunden sind, lässt sich mit einem Blick ins Grundbuch feststellen. Darin finden sich alle wesentlichen Informationen – von den Eigentümer:innen über Pfandrechte und laufende Kredite bis hin zu persönlichen Rechten wie etwa einem Vorkaufsrecht.

Der Grundbuchauszug ist entscheidend für die weiteren Schritte. Tritt man das Erbe an, übernimmt man auch die Verantwortung für die Immobilie. Das kann aushaftende Schulden betreffen, aber auch Pflichten wie die Instandhaltung. Deshalb empfiehlt es sich, diese Informationen möglichst früh zu prüfen.

Was ist die Immobilie wert?

Die wichtigste Basis, um die weiteren Fragen zu beantworten, ist, zu wissen, wie viel die Immobilie tatsächlich wert ist. Mit einer eigenen Einschätzung liegt man oft daneben. Der emotionale Wert einer Immobilie, wie z. B. auch des Elternhauses, kann nicht beziffert werden. Der Sachwert anhand von Kriterien wie Zustand, Ausstattung und Lage unter Berücksichtigung der Marktsituation dagegen schon. Eine professionelle Immobilienbewertung ist in diesem Fall die beste Lösung. Anhand dieser können die Erb:innen ihre weitere Entscheidung treffen. Der Immobilienwert bildet häufig die Grundlage für die gesamte Erbschaft. Weitere Vermögenswerte können dadurch besser verglichen und bei mehreren Erb:innen fair aufgeteilt werden.

Verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen

Erst wenn Eigentumsverhältnisse, Rechte und Pflichten sowie der Wert der Immobilie bekannt sind, sollte die Entscheidung getroffen werden, was mit der Immobilie geschehen soll.

Wer die Immobilie selbst nutzen möchte, sollte die laufenden Kosten nicht unterschätzen. Neben Betriebskosten fallen auch Versicherungen, Instandhaltung, Reparaturen oder mögliche Kreditverpflichtungen an. Gerade bei einem Haus können diese deutlich höher ausfallen als bisher gewohnt. Vor allem, wenn man bisher in einer kleinen Wohnung gewohnt hat.

Vermieten kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie nicht oder nicht gleich benötigt wird. Vor einer Vermietung sollte geprüft werden, welcher Mietzins zulässig ist, welche Befristungen gelten und ob die Immobilie alle Voraussetzungen erfüllt. Gleichzeitig entstehen durch das Mietverhältnis laufende rechtliche und organisatorische Verpflichtungen. Ein Profi kann dabei unterstützen, ob eine Vermietung im konkreten Fall sinnvoll ist.

Ein Verkauf kann ebenfalls eine gute Lösung sein – etwa, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt werden soll, mehrere Erb:innen beteiligt sind oder die laufenden Kosten langfristig nicht getragen werden können. Gleichzeitig schafft der Verkauf finanzielle Flexibilität und ermöglicht es, den Erlös entsprechend der Erbquoten aufzuteilen.

Bevor eine Entscheidung getroffen wird, sollte jedoch der aktuelle Marktwert der Immobilie bekannt sein. Wer eine professionelle Marktwertermittlung nicht bereits zum Zweck der Planung der Erbschaftsaufteilung in Anspruch genommen hat, kann diese nun nutzen, um einen möglichen Verkaufspreis festzulegen. Die Immobilienexpert:innen der s REAL unterstützen Sie dabei gerne mit einer unverbindlichen und kostenfreien Erstberatung. Gemeinsam kann geklärt werden, welchen Marktwert die Immobilie hat, welche Möglichkeiten sich daraus ergeben und welche Lösung am besten zu Ihrer persönlichen Situation passt.

Das sollten Sie beachten!

Blick ins Grundbuch. Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zur Immobilie – von den Eigentumsverhältnissen über aushaftende Pfandrechte und laufende Kredite bis hin zu sonstigen Rechten und Pflichten.
Lassen Sie die Immobilie professionell bewerten. Eine fundierte Bewertung schützt vor unrealistischen Erwartungen und schafft eine verlässliche Grundlage für weitere Entscheidungen.
Nicht zu schnell entscheiden. Ob die Immobilie verkauft, vermietet oder selbst genutzt werden soll: Wer vorschnell handelt, verschenkt oft Potenzial.
Unterschätzen Sie eine Erbengemeinschaft nicht. Gibt es mehrere Erb:innen, müssen wichtige Entscheidungen gemeinsam getroffen werden. Ohne klare Abstimmung drohen Streitigkeiten, Verzögerungen oder im schlimmsten Fall eine Teilungsversteigerung.
Organisieren Sie alle Unterlagen: Grundbuch, Erbnachweis, Energieausweis oder Bauunterlagen – bewahren Sie alle Unterlagen zur Immobilie an einem Ort auf.
Nutzen Sie die Unterstützung von Profis: Makler:innen übernehmen auf Wunsch Verkauf oder Vermietung. Steuerberater:innen unterstützen bei Fragen zur Immobilienertragsteuer, Bankberater:innen bei der Veranlagung des Verkaufserlöses.