Neue Regeln im Mietrecht 

Was sich jetzt wirklich ändert

Mit der Mietrechtsnovelle 2026 sollen Mieter:innen vor übermäßigen Mieterhöhungen geschützt werden, ohne Privatvermieter:innen übermäßig einzuschränken. Die Verunsicherung ist auf beiden Seiten spürbar – bei genauerem Hinsehen zeigt sich jedoch: Große Veränderungen gibt es nicht.

Seit 1. Jänner ist die Novelle in Kraft. Besonders viel Aufmerksamkeit er-hielt die neue Befristungsregelung. Viele Vermieter:innen fragen sich: Sind Drei-Jahres-Verträge jetzt nicht mehr erlaubt? „Wir werden häufig gefragt, ob eine Befristung von drei oder vier Jahren nun unzulässig ist“, sagt Nino Lutz, Prokurist von s REAL Immobilien. „In den meisten Fällen können wir beruhigen – die Neuregelung betrifft sie gar nicht.“ 

Bisher galt bei befristeten Wohnungsmietverträgen eine Mindestdauer von drei Jahren. Kürzere Befristungen waren nicht zulässig. Vermieter:innen sind damit für zumindest drei Jahre gebunden. Mieter:innen können hingegen nach einem Jahr mit dreimonatiger Frist kündigen; bei unbefristeten Verträgen beträgt die Kündigungsfrist in der Regel einen Monat.

Mindestbefristung und Anhebungsgrenzen

Neu ist: Für bestimmte gewerbliche bzw. unternehmerisch tätige Vermieter:innen wurde die Mindestbefristung auf fünf Jahre angehoben. Ziel ist mehr Planungssicherheit für Mie-ter:innen bei größeren, professionell organisierten Vermieter:innen. Für private Kleinvermieter:innen ändert sich wenig. Wer einzelne Wohnungen vermietet – etwa ein oder zwei Anlegerwohnungen –, kann weiterhin auf drei Jahre befristen.

Diese Unterscheidung ist sinnvoll, da viele Vermieter:innen Wohnungen erwerben, um sie später selbst oder in der Familie zu nutzen. Martin K., Privatvermieter aus Wien, sagt: „Ich vermiete die Wohnung meiner Eltern für drei Jahre. Das gibt mir die Sicherheit, dass meine Tochter sie nutzen kann, wenn ihr Studium beginnt. Die Befristung auf drei Jahre ist für mich genau richtig.“ Der Eigenbedarf bleibt damit praktikabel und planbar. Mieter:innen bei institutionellen Vermieter:innen profitieren hingegen von der Verlängerung auf mindestens fünf Jahre. „Früher musste ich alle drei Jahre hoffen, dass mein Vertrag verlängert wird. Jetzt habe ich fünf Jahre Sicherheit“, sagt Sandra M. aus Linz.

Verträge, die vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden, behalten ihre ursprüngliche Befristung. Die neuen Regeln gelten erst bei Verlängerun-gen oder Neuabschlüssen ab 2026. Eine weitere Neuerung betrifft die sogenannte Mietpreisbremse, treffender als Inflationsdeckelung bezeichnet. Wohnraummieten dürfen – unabhängig vom Vermieter-typ – nur einmal jährlich, frühestens zum 1. April, erhöht werden. Liegt die Inflation über drei Prozent, darf nur die Hälfte des darüberliegenden Teils weitergegeben werden. Bei 5 % Inflation sind somit lediglich 4 % Mieterhöhung zulässig. Für stärker regulierte Mietverträge, etwa im Altbau, gelten 2026 und 2027 zusätzliche Anhebungsgrenzen von 1 % bzw. 2 %.

Kürzere Verjährungsfristen

Ein weiterer zentraler Punkt der Reform betrifft die Rückforderung unzulässig hoher Mieten. Bislang konnten solche Ansprüche unter Umständen sehr weit in die Vergangenheit reichen – in Einzelfällen sogar mehrere Jahrzehnte. Künftig soll dafür eine einheitliche Verjährungsfrist von fünf Jahren gelten. Für Vermieter:innen bedeutet das mehr Rechtssicherheit, während Mieter:innen etwaige Ansprüche zeitnah prüfen und geltend machen müssen. Gerade in Anbetracht der Neuerungen in Bezug auf die Mieterhöhungen wird Vermieter:innen stark empfohlen, ihre Indexklauseln im Mietvertrag von einer Rechtsexpert:in noch einmal überprüfen zu lassen, um etwaige Rückzahlungsansprüche vorsorglich zu vermeiden. 

Unterm Strich zeigt sich: Die Änderungen sind weniger einschneidend, als es die öffentliche Diskussion vermuten ließ. Für Vermieter:innen bleiben die Rahmenbedingungen weiterhin attraktiv – gute Objekte lassen sich auch unter den neuen Regeln erfolgreich vermieten. Mehr dazu erläutert Nino Lutz im Interview.

Die neuen Befristungsregeln haben zahlreiche Vermieter:innen verunsichert. 

Nino Lutz: Im ersten Moment hat diese gesetzliche Veränderung aufgrund der fehlenden klaren Informationen für Verunsicherung bei unseren Kund:innen gesorgt. Für private Anleger:innen, die nicht mehr als fünf Wohnungen besitzen, hat diese Änderung keine Auswirkungen auf die Be-fristung eines Mietvertrags.

Das heißt, eine Wohnung als Anlage ist weiterhin ein gutes Investment? 

In jedem Fall ist eine Anleger- bzw. Vorsorgewohnung eine tolle Investmentmöglichkeit. Aufgrund der rückläufigen Fertigstellungsquote im Neubausegment ist das Angebot an freifinanzierten Mietwohnungen im Ballungszentrum sehr eingeschränkt. Eine nachhaltig errichtete Wohnung in guter Lage ist aufgrund der hohen Nachfrage und des geringen Angebots daher eine sinnvolle Investition in die Zukunft.

Welche Faktoren sind bei der Wohnung ent­scheidend? 

Lage, Infrastruktur, öffentliche Verkehrsanbindung und eine nachhaltige Bauweise sind wichtige Parameter, auf die man achten sollte. Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit einer passenden Freifläche eignen sich aufgrund der hohen Nach-

frage am besten als Vorsorge-/Anlegerwohnung. Es ist in jedem Fall empfehlenswert, sich vor An-kauf darüber Gedanken zu machen, ob die Woh-nung auch einmal selbst genutzt werden soll und welche Parameter in Zukunft wichtig sein könnten.

Kauft man besser eine neu gebaute oder eine gebrauchte Wohnung? 

Ein Neubau hat den Vorteil, dass er zumeist nach Fertigstellung sofort bezugsfertig ist und man daher recht schnell mit Mieteinnahmen rechnen kann. Natürlich spielt auch hier der von mir bereits angesprochene Faktor der Nachhaltigkeit und zukunftsorientierten Bauweise eine Rolle. 

Bei einem gebrauchten Objekt sollte man nicht nur auf den Zustand der Wohnung achten, sondern auch auf den Gesamtzustand der Liegenschaft. Wir empfehlen daher die Einholung aller notwendigen Unterlagen seitens der Hausverwaltung vor der Kaufentscheidung. Wer auf der sicheren Seite sein möchte, sollte in jedem Fall eine Immobilienmakler:in zurate ziehen. Am besten natürlich von s REAL! 

Unsere qualifizierten s REAL Immobilienmakler:in-nen stehen gerne zur Verfügung.