Bei bestimmten Objekten greift das Mietrechtsgesetz nicht vollständig, sondern nur in ausgewählten Punkten. Für alle anderen mietrechtlichen Fragen gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Diese Mietverhältnisse sind rechtlich komplex, weil sie sich zwischen vollem Schutz und völliger Vertragsfreiheit bewegen.
Folgende Mietobjekte zählen zum Typ II, bei denen das MRG nur eingeschränkt greift:
Wurde eine Wohnung durch einen Dachbodenausbau oder -aufbau geschaffen, und die Baubewilligung wurde nach dem 31. Dezember 2001 erteilt, fällt diese unter Typ II. Auch wenn sich die Wohnung in einem historischen Altbau befindet – entscheidend ist der Zeitpunkt der Bewilligung.
Wenn ein unausgebauter Dachboden vermietet wird, damit die Mieterseite selbst dort eine Wohnung oder ein Geschäft errichtet, und dies nach dem 31. Dezember 2001, greift das MRG ebenfalls nur teilweise. Auch hier ist der geplante Zweck entscheidend.
Wird ein Mietobjekt durch einen Zubau neu geschaffen, und die Baubewilligung dafür erfolgte nach dem 30. September 2006, dann gilt ebenfalls nur ein Teil des MRG.
Mietwohnungen in frei finanzierten Gebäuden, deren Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 erteilt wurde, unterliegen nur teilweise dem MRG – auch wenn diese Gebäude längst keine „Neubauten“ im herkömmlichen Sinn mehr sind.
Auch vermietete Eigentumswohnungen, bei denen die ursprüngliche Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 erteilt wurde, fallen unter Typ II – selbst wenn das Gebäude bereits Jahrzehnte alt ist.
Mietverhältnisse dieser Kategorie bringen eine besondere Rechtslage mit sich: Sie genießen teilweise Schutz durch das MRG, während andere Aspekte allein vom ABGB geregelt werden – was insbesondere bei Miethöhe, Betriebskosten und Kündigung zu Unsicherheiten führt.
Bei Mietverhältnissen des Typ II gelten nur folgende Teile des MRG:
Für alle übrigen Rechte und Pflichten gilt das ABGB. Und genau das macht diese Mietverhältnisse rechtlich anspruchsvoll.
Im Gegensatz zu voll MRG-pflichtigen Mietobjekten kann der Mietzins hier frei vereinbart werden. Nur bei Wucher oder einer "Verkürzung über die Hälfte" (wenn der tatsächliche Wert der Leistung weniger als die Hälfte des vereinbarten Entgelts beträgt) könnten überhöhte Mietpreise angefochten werden – allerdings ist das rechtlich schwierig durchzusetzen.
Das ABGB enthält keine gesetzlichen Definitionen für Begriffe wie „Mietzins“, „Betriebskosten“ oder „Nebenkosten“. Es ist daher entscheidend, im Mietvertrag alle Begriffe klar zu regeln:
In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Vermieter:innen ihre stärkere Position nutzen, um für Mieter:innen nachteilige Vertragsbedingungen durchzusetzen. Ohne die umfassenden Schutzmechanismen des MRG sind Mieter:innen hier oft deutlich schlechter gestellt.
Lassen Sie Ihren Mietvertrag vor dem Unterschreiben von einer fachkundigen Stelle prüfen – besonders wenn es sich um ein Mietverhältnis des Typs II handelt. So können Sie rechtzeitig Stolperfallen erkennen und vermeiden.
Mietverhältnisse, bei denen das MRG nur teilweise gilt, sind für viele Mieter:innen auf den ersten Blick nicht leicht zu erkennen. Oft handelt es sich um Wohnungen in Dachgeschoßausbauten oder Zubauten, die innerhalb größerer Altbauten liegen – und rechtlich anders behandelt werden als der Rest des Hauses.
Für Sie als Mieter:in heißt das: Informieren, prüfen, absichern. Denn wo weniger gesetzlicher Schutz besteht, zählt jeder Paragraph im Vertrag doppelt.
Das Mietrecht in Österreich ist komplex und unterscheidet sich je nach Art der Immobilie und Mietverhältnis erheblich.
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