Typ II Mietverhältnisse – Was bedeutet „teilweise Anwendung“ des MRG?
Bei bestimmten Objekten greift das Mietrechtsgesetz nicht vollständig, sondern nur in ausgewählten Punkten. Für alle anderen mietrechtlichen Fragen gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Diese Mietverhältnisse sind rechtlich komplex, weil sie sich zwischen vollem Schutz und völliger Vertragsfreiheit bewegen.
In welchen Fällen gilt das MRG nur teilweise?
Folgende Mietobjekte zählen zum Typ II, bei denen das MRG nur eingeschränkt greift:
Dachbodenausbauten und -aufbauten (nach 31.12.2001)
Wurde eine Wohnung durch einen Dachbodenausbau oder -aufbau geschaffen, und die Baubewilligung wurde nach dem 31. Dezember 2001 erteilt, fällt diese unter Typ II. Auch wenn sich die Wohnung in einem historischen Altbau befindet – entscheidend ist der Zeitpunkt der Bewilligung.
Nicht ausgebaute Dachböden zur späteren Errichtung einer Wohnung oder eines Geschäfts
Wenn ein unausgebauter Dachboden vermietet wird, damit die Mieterseite selbst dort eine Wohnung oder ein Geschäft errichtet, und dies nach dem 31. Dezember 2001, greift das MRG ebenfalls nur teilweise. Auch hier ist der geplante Zweck entscheidend.
Zubauten (nach dem 30.09.2006)
Wird ein Mietobjekt durch einen Zubau neu geschaffen, und die Baubewilligung dafür erfolgte nach dem 30. September 2006, dann gilt ebenfalls nur ein Teil des MRG.
Neubauten ohne öffentliche Förderung (nach dem 30.06.1953)
Mietwohnungen in frei finanzierten Gebäuden, deren Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 erteilt wurde, unterliegen nur teilweise dem MRG – auch wenn diese Gebäude längst keine „Neubauten“ im herkömmlichen Sinn mehr sind.
Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 08.05.1945
Auch vermietete Eigentumswohnungen, bei denen die ursprüngliche Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 erteilt wurde, fallen unter Typ II – selbst wenn das Gebäude bereits Jahrzehnte alt ist.
Besonderheiten und Herausforderungen bei Typ II Mietverhältnissen
Mietverhältnisse dieser Kategorie bringen eine besondere Rechtslage mit sich: Sie genießen teilweise Schutz durch das MRG, während andere Aspekte allein vom ABGB geregelt werden – was insbesondere bei Miethöhe, Betriebskosten und Kündigung zu Unsicherheiten führt.
Welche MRG-Bestimmungen gelten trotzdem?
Bei Mietverhältnissen des Typ II gelten nur folgende Teile des MRG:
- Eintrittsrecht naher Angehöriger nach dem Tod der Mieterin bzw. des Mieters (§ 14 MRG)
- Regelungen zur Kaution
- Vorschriften zur Befristung von Mietverträgen
- Bestimmungen zum Kündigungsschutz
Für alle übrigen Rechte und Pflichten gilt das ABGB. Und genau das macht diese Mietverhältnisse rechtlich anspruchsvoll.
Typ II: Worauf Mieter:innen besonders achten sollten
Keine Mietzinsobergrenzen
Im Gegensatz zu voll MRG-pflichtigen Mietobjekten kann der Mietzins hier frei vereinbart werden. Nur bei Wucher oder einer "Verkürzung über die Hälfte" (wenn der tatsächliche Wert der Leistung weniger als die Hälfte des vereinbarten Entgelts beträgt) könnten überhöhte Mietpreise angefochten werden – allerdings ist das rechtlich schwierig durchzusetzen.
Keine klaren Definitionen für Betriebskosten & Co.
Das ABGB enthält keine gesetzlichen Definitionen für Begriffe wie „Mietzins“, „Betriebskosten“ oder „Nebenkosten“. Es ist daher entscheidend, im Mietvertrag alle Begriffe klar zu regeln:
- Welche Leistungen sind im Mietzins enthalten?
- Wird Umsatzsteuer berechnet?
- Welche Betriebskosten sind zu zahlen und was zählt dazu?
Risiko nachteiliger Vertragsklauseln
In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Vermieter:innen ihre stärkere Position nutzen, um für Mieter:innen nachteilige Vertragsbedingungen durchzusetzen. Ohne die umfassenden Schutzmechanismen des MRG sind Mieter:innen hier oft deutlich schlechter gestellt.
Unsere Empfehlung: Mietvertrag prüfen lassen!
Lassen Sie Ihren Mietvertrag vor dem Unterschreiben von einer fachkundigen Stelle prüfen – besonders wenn es sich um ein Mietverhältnis des Typs II handelt. So können Sie rechtzeitig Stolperfallen erkennen und vermeiden.
Fazit: Typ II Mietverhältnisse – ein Mittelweg mit Tücken
Mietverhältnisse, bei denen das MRG nur teilweise gilt, sind für viele Mieter:innen auf den ersten Blick nicht leicht zu erkennen. Oft handelt es sich um Wohnungen in Dachgeschoßausbauten oder Zubauten, die innerhalb größerer Altbauten liegen – und rechtlich anders behandelt werden als der Rest des Hauses.
Für Sie als Mieter:in heißt das: Informieren, prüfen, absichern. Denn wo weniger gesetzlicher Schutz besteht, zählt jeder Paragraph im Vertrag doppelt.
Die Inhalte dieses Blogartikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und sollen einen groben Überblick über die mietrechtlichen Rahmenbedingungen in Österreich vermitteln. Die hier dargestellten Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert, ersetzen jedoch keinesfalls eine individuelle rechtliche Beratung durch qualifizierte Expert:innen.
Die Artikel wurden nicht von juristischen Fachpersonen verfasst und erheben daher keinen Anspruch auf Vollständigkeit, Richtigkeit oder rechtliche Verbindlichkeit. Gesetzeslagen können sich ändern und im Einzelfall anders zu bewerten sein. Für die inhaltliche Richtigkeit, Aktualität oder Vollständigkeit übernehmen wir keine Haftung.
Die s REAL empfiehlt allen Leser:innen – ganz gleich, ob Mieter:in oder Vermieter:in – beim Abschluss oder bei der Prüfung von Mietverträgen stets die Unterstützung durch eine erfahrene Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Das österreichische Mietrecht ist komplex, und eine professionelle Einschätzung hilft dabei, Missverständnisse, Fehldeutungen und rechtliche Nachteile zu vermeiden.
Mietrecht in Österreich – Teil 1: Wenn nur das ABGB gilt
Das Mietrecht in Österreich ist komplex und unterscheidet sich je nach Art der Immobilie und Mietverhältnis erheblich.
Mehr darüber
Alle Immobiliennews an einem Platz
Auf unserem Kundenportal my-sreal.at bieten wir eine eigene Rubrik mit aktuellen Nachrichten und Entwicklungen rund um den Immobilienmarkt.
Mehr darüber
Immobilie verkaufen
Wir helfen Ihnen, Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen – von der Immobilienvermittlung bis zum Kaufvertragsabschluss stehen wir Ihnen zu Seite!
Mehr darüber
Vermieten: Rechte, Pflichten & Steuern
Sie haben eine Wohnung gekauft oder eine Immobilie geerbt, wollen aber selbst nicht darin wohnen? Dann ist das Vermieten dieser Wohnung die naheliegendste Option.
Mehr darüber