Vermieten: Rechte, Pflichten & Steuern

Sie haben eine Wohnung gekauft oder eine Immobilie geerbt, wollen aber selbst nicht darin wohnen? Dann ist das Vermieten dieser Wohnung die naheliegendste Option. So kann der vorhandene Wohnraum genutzt werden und Sie haben die Möglichkeit, sich ein passives Einkommen zu erwirtschaften.

In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, was Sie beim Vermieten in Österreich beachten sollten, welche Rechte und Pflichten bestehen und welche durch die Mieteinnahmen anfallenden Steuern entrichtet werden müssen.

Inhaltsverzeichnis:

1. Vermieten: Was müssen Sie vorab beachten?
2. Rechte & Pflichten beim Vermieten
3. Zu zahlende Steuern bei der Vermietung

Vermieten: Was müssen Sie vorab beachten? 

Wenn Sie sich dazu entschieden haben, Ihre Wohnung zu vermieten, gibt es einige Dinge zu klären, bevor sie sich auf die Suche nach Mieter:innen machen:

• Zu welchem Mietzins soll die Wohnung vermietet werden?
• Soll der Mietvertrag befristet oder unbefristet sein?
• Wie viele Personen dürfen maximal in Ihrer Wohnung leben?

Sollten Unsicherheiten bei der Beantwortung dieser Fragen entstehen, können wir Ihnen bei einem Beratungsgespräch zu Seite stehen und Sie auch bei allen weiteren Schritten zur Vermietung Ihrer Wohnung unterstützen.

Auswahl von Mieter:innen

Sind obige Fragen beantwortet, gilt es, die richtigen Mieter:innen für Ihre Wohnung zu finden. Wenn Sie sich selbst auf die Suche machen, können Sie auf klassische Weise in Zeitungen oder zeitgemäßer auf Online-Plattformen inserieren. Gerne unterstützen Sie die Immobilienmakler:innen von s REAL bei der Suche nach dem idealen Mieter oder der idealen Mieterin und übernehmen für Sie Besichtigungstermine.

Haben Sie potenzielle Mieter:innen gefunden? Dann sollten diese hinsichtlich ihrer Zahlungsfähigkeit geprüft werden. Damit soll herausgefunden werden, ob sie in der Lage sind, die geforderte Miete pünktlich und regelmäßig zu überweisen. Dies kann mittels Einkommensnachweis oder einer Bescheinigung durch den vorherigen Vermieter erfolgen

Rechte beim Vermieten

Als Vermieter:in haben Sie in Österreich folgende Rechte:

• Der pünktliche Erhalt der festgelegten Miete in voller Höhe
• Die Erhöhung der Miete, die sich aber je nach angewandtem Gesetz (MRG = Mietrechtsgesetz oder ABGB = Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) innerhalb eines bestimmten Rahmens bewegen muss
• Die Kündigung des Mietverhältnisses durch Sie, wenn besondere Gründe bestehen: die Miete wird nicht gezahlt, die Wohnung wird auf vertragswidrige Weise genutzt oder Sie melden Eigenbedarf an
• Das Betreten der Wohnung aus wichtigen Gründen: zum Beispiel zur Überprüfung des Zustandes der Wohnung, um den Bedarf an Reparaturen zu erheben oder bei Besichtigung durch neue Mietinteressenten, wenn das Mietende bevorsteht
• Das Einbehalten der Mietkaution, wenn die Mieter:innen Schäden am Mietobjekt verursacht haben

Pflichten beim Vermieten

Wo Rechte sind, da sind meistens auch Pflichten zu finden. So auch bei Vermieter:innen. Die wichtigsten Pflichten beim Vermieten in Österreich sind:

• Das Mietobjekt muss im vereinbarten Umfang und Zustand zur Verfügung gestellt werden.
• Den Mieter:innen müssen Schlüssel und Reserveschlüssel ausgehändigt werden.
• Darüber hinaus muss im Inneren der Wohnung die Behebung von erheblichen Defiziten (z.B. defekte Heizung oder kaputte Elektrik) übernommen werden.“ ändern auf „Darüber hinaus sind auch im Inneren der Wohnung Erhaltungspflichten einzuhalten, die sich je nach Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Vollanwendung oder Teilanwendung) unterscheiden können. Fragen Sie im Einzelfall Ihre Ansprechpartner:in der s REAL.
• Wenn nach Ablauf der Mietlaufzeit keine oder nur durch gewöhnliche Abnutzung entstandene Schäden aufgetreten sind, muss eine Rückerstattung der entrichteten Mietkaution erfolgen.

Vermieten: zu zahlende Steuern

Wenn Sie eine Wohnung vermieten, sind Steuern und dessen Bezahlung ein unumgängliches Thema. Die Höhe dieser hängt jedoch von unterschiedlichen Faktoren ab. Zu Beginn muss zwischen Einkommenssteuer und Umsatzsteuer unterschieden werden.

Die zu zahlende Einkommenssteuer hängt vom persönlichen Steuersatz der vermietenden Person ab. Das bedeutet: Liegt das Gesamteinkommen unter 11.000 Euro im Jahr, sind auch auf Einnahmen durch Vermieten keine Steuern zu bezahlen. Sind die Gesamteinnahmen darüber, kann der Steuersatz je nach Einkommenshöhe zwischen 25 und 55 Prozent liegen.

Die Umsatzsteuer müssen Sie erst dann entrichten, wenn Ihre Mieteinnahmen eine Höhe von 35.000 Euro jährlich überschreiten. Denn ab diesem Grenzwert gelten Sie nicht mehr als Kleinunternehmer:in und sind dazu verpflichtet, die Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen. Handelt es sich bei den vermieteten Immobilien um Wohnimmobilien fallen 10 Prozent Umsatzsteuer an. Vermieten Sie aber eine gewerbliche Fläche, liegt der Steuersatz bei 0 Prozent, kann aber auf 20 Prozent werden, wenn an ein Unternehmen vermietet wird, das zumindest 95 % vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze erwirtschaftet.

Tipps zur Steuerminderung beim Vermieten

Als Vermieter:in haben Sie die Möglichkeit verschiedene Kosten steuermindernd abzusetzen. So können Sie die Steuerlast um ein gutes Stück reduzieren. Folgende Kosten können Sie angeben:

• Werbungskosten: zum Beispiel das Schalten von Wohnungsinseraten, Maklergebühren, Beratungskosten etc.
• Abschreibungen: der Werteverlust von abnutzbarem Anlagevermögen
• Zinskosten: bei Finanzierung der Immobilie durch ein Darlehen
• Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung

Da es hier unterschiedlichste Regelungen gibt, die für Laien oft schwer zu durschauen sind, ist es ratsam, sich an einen Steuerberater oder eine Steuerberaterin zu wenden. Mit dessen Hilfe können Sie sichergehen, dass Ihre Abgaben und Steuern in der korrekten Höhe bezahlt werden und Ihre absetzbaren Ausgaben geltend gemacht werden.