Die gesetzlichen Bestimmungen zu Kündigungsfristen unterscheiden sich je nach Mietvertrag. Ob abhängig vom Immobilientyp das Mietrechtsgesetz (MRG) voll oder teilweise gilt oder nur das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) – jede Variante bringt eigene Regeln zu Kündigungsfrist, Kündigungsschutz und Formalitäten. Dieser Beitrag zeigt Ihnen die unterschiedlichen Fristen, je nach Anwendungsfall auf.
Bei einem befristeten Mietvertrag endet generell das Mietverhältnis automatisch mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Für Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz (Voll- oder Teilanwendung) unterliegen, gilt zusätzlich: Die Befristung muss mindestens drei Jahre betragen. Ist eine kürzere Dauer vereinbart, kann dies unter Umständen dazu führen, dass die Befristung unwirksam wird. Das Mietverhältnis dann automatisch rechtlich als unbefristet gilt. Deshalb ist es wichtig, dass die Befristung nicht nur schriftlich im Mietvertrag festgehalten wird, sondern auch den rechtlichen Rahmenbedingungen entspricht. Nicht alles darf vereinbart werden. Dann endet nach Ablauf der vereinbarten Mietbefristung der Vetrag von selbst und es ist keine gesonderte Kündigung erforderlich.
Befristete Mietverträge
Unbefristete Mietverträge
Beispiel: Mietbeginn 01.02.2024 (befristet 3 Jahre) → Kündigung am 15.03.2025 → Fristbeginn 01.04.2025 → Mietende 30.06.2025
Unter die Vollanwendung des MRG fallen vor allem Altbauwohnungen (vor 1953 errichtet), geförderte Neubauten und bestimmte Eigentumswohnungen. Für Mieter:innen mit befristeten Verträgen gilt: Die gesetzliche Mindestvertragsdauer beträgt drei Jahre, eine vorzeitige Kündigung ist erst nach Ablauf des ersten Jahres erlaubt. Danach gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsletzten. Versucht ein Vermieter im Vertrag festzuhalten, dass eine Kündigung erst nach Ablauf der gesamten Befristung möglich ist, ist diese Regelung ungültig, da § 29 MRG das Kündigungsrecht nach einem Jahr garantiert. Bei unbefristeten Verträgen kommt es in erster Linie auf die Vereinbarung im Vertrag an. Gibt es keine Regelung, kann der Mieter mit einer Frist von einem Monat zum Monatsletzten kündigen. Überlange Fristen wie sechs Monate ohne sachlichen Grund können als gröblich benachteiligend gewertet werden. Beispiel: Beginnt ein befristeter Vertrag am 1. Februar 2024 und wird am 15. März 2025 gekündigt, läuft die Frist ab 1. April und endet am 30. Juni 2025 – bis dahin muss die Wohnung übergeben sein.
Befristete Mietverträge
Unbefristete Mietverträge
Bei der Vollanwendung des MRG ist der Kündigungsschutz besonders stark. Bei befristeten Mietverträgen kann der Vermieter diese vorzeitig nur dann auflösen, wenn ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt. Dazu zählen etwa Eigenbedarf für nahe Angehörige, erheblicher Mietzinsrückstand, grobes ungebührliches Verhalten oder die vollständige Nichtbenützung der Wohnung. Eine bloße Neuvermietungsabsicht oder der Wunsch nach Mieterwechsel reicht nicht. Bei unbefristeten Mietverträgen gilt das Gleiche: Eine Kündigung ohne gesetzlich festgelegten Grund ist unzulässig. In beiden Fällen muss die Kündigung über das Gericht laufen. Beispiel: Ein unbefristeter Vertrag besteht seit 2018, der Vermieter möchte wegen Eigenbedarf kündigen. Er muss diesen Grund vor Gericht nachweislich darbringen, dass er auf diese Wohnung zugreifen muss und ihm keine anderen Möglichkeiten bleiben. Im erfolgsfall ist die gesetzliche Frist (meist 3 Monate zum Quartalsende) einhalten.
Befristete Mietverträge
Unbefristete Mietverträge
Beispiel: Mietbeginn 01.09.2023 (unbefristet, keine Klausel) → Kündigung am 20.05.2025 → Mietende 30.06.2025
Die Teilanwendung des MRG betrifft vor allem freifinanzierte Neubauten und Dachbodenausbauten. Die Kündigungsregeln sind ähnlich streng wie bei der Vollanwendung, nur gelten keine Mietzinsobergrenzen. Auch hier müssen befristete Mietverträge mindestens drei Jahre laufen, und eine Kündigung durch den Mieter ist erst nach einem Jahr möglich, mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsletzten. Eine Vertragsklausel, die das Kündigungsrecht nach einem Jahr ausschließt, ist unwirksam. Bei unbefristeten Mietverträgen zählt in erster Linie die im Vertrag festgelegte Frist. Fehlt eine Regelung, gilt die gesetzliche Frist von einem Monat zum Monatsletzten. Längere Kündigungsverzichte, die den Mieter für mehrere Jahre binden, können unwirksam sein, insbesondere wenn keine angemessene Gegenleistung vereinbart ist. Beispiel: Bei einem unbefristeten Vertrag mit Mietbeginn am 1. September 2023 und ohne Kündigungsfrist im Vertrag kann eine am 20. Mai 2025 zugegangene Kündigung das Mietverhältnis zum 30. Juni 2025 beenden.
Befristete Mietverträge
Unbefristete Mietverträge
In der Teilanwendung gelten beim Kündigungsschutz ähnliche Regeln wie in der Vollanwendung. Der Vermieter kann weder befristete noch unbefristete Mietverträge ohne wichtigen Grund vorzeitig beenden. Auch hier müssen Gründe wie Eigenbedarf, erheblicher Mietzinsrückstand oder grobes ungehöriges Verhalten vorliegen, und die Kündigung muss gerichtlich ausgesprochen werden. Bei unbefristeten Verträgen ist die Kündigung ohne solchen Grund nicht möglich. Beispiel: Ein unbefristeter Vertrag ab 01.01.2020 – die Vermieter:in will wegen groben Fehlverhaltens durch die Mieter:in die Kündigung aussprechen. Sie muss dies gerichtlich durchsetzen und hätte dann die vereinbarte oder gesetzliche Kündigungsfrist (meist 3 Monate) einhalten. Geht von der Mieter:in auf Grund des groben Fehlverhaltens sogar eine unmittelbare Gefahr aus (z.B. durch Brandstiftung), dann kann die Kündigungsfrist durch eine einstweilige Verfügung durch die Vermieter:in noch umgangen werden um einen sofortigen Auszug zu fordern.
Befristete Mietverträge
Unbefristete Mietverträge
Beispiel: Mietbeginn 01.07.2024 (befristet bis 30.06.2027, Kündigung erlaubt mit 1 Monat Frist) → Kündigung am 10.02.2026 → Mietende 31.03.2026
Bei der Vollausnahme des MRG gilt ausschließlich das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Das betrifft vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser, Dienstwohnungen, Ferienwohnungen und befristete Zweitwohnungen. Bei befristeten Mietverträgen ist eine vorzeitige Kündigung nur möglich, wenn dies ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde. Ohne diese Regelung bleibt der Vertrag bis zum vereinbarten Ende aufrecht. Ist die Kündigungsmöglichkeit einmal im Vertrag verankert, darf sie nachträglich nicht ohne Zustimmung des Mieters eingeschränkt werden. Bei unbefristeten Verträgen richtet sich die Kündigungsfrist ebenfalls nach der vertraglichen Vereinbarung, ansonsten gilt ein Monat zum Monatsletzten. Kündigungsverzichte sind hier grundsätzlich zulässig, können aber – wie der Oberste Gerichtshof 2021 entschied – bei Verbraucherverträgen unwirksam sein, wenn sie länger als drei Jahre dauern. Beispiel: Beginnt ein befristeter Vertrag am 1. Juli 2024 und erlaubt eine Kündigung mit einem Monat Frist, kann eine am 10. Februar 2026 zugestellte Kündigung das Mietverhältnis zum 31. März 2026 beenden.
Befristete Mietverträge
Unbefristete Mietverträge
In der Vollausnahme des MRG gibt es für Vermieter:innen keine gesetzlich festgelegte Kündigungsfrist. Das bedeutet, dass sich die Kündigung in erster Linie nach der vertraglich vereinbarten Frist richtet. Ist im Vertrag nichts geregelt, gehen Gerichte in Wohnmietsachen oft von einer einmonatigen Frist zum Monatsletzten aus. Bei befristeten Mietverträgen kann die Vermieter:in grundsätzlich nicht vor Ablauf kündigen, es sei denn, im Vertrag ist eine Kündigungsmöglichkeit ausdrücklich vorgesehen. Diese Frist muss dann genau eingehalten werden.
Liegt ein wichtiger Grund im Sinne des § 1118 ABGB vor, kann die Vermieter:in das Mietverhältnis sofort beenden – etwa bei schwerem Mietzinsrückstand, grob störendem Verhalten oder bei zweckwidriger Nutzung der Wohnung. In solchen Fällen ist keine ordentliche Kündigungsfrist einzuhalten, allerdings muss der Grund vor Gericht beweisbar sein. Beispiel: Besteht ein unbefristeter Vertrag ohne besondere Vereinbarungen und die Vermieter:in kündigt am 5. April, endet das Mietverhältnis regulär mit 31. Mai.
Nützliche Checkliste im Blogbeitrag: Wohnungsübergabeprotokoll: Ein Leitfaden für Vermieter:innen und Mieter:innen
Läuft ein befristeter Mietvertrag bald aus, Sie möchten jedoch in der Wohnung bleiben, sollten Sie rechtzeitig – idealerweise mehrere Monate vor Vertragsende – mit der Vermieter:in Kontakt aufnehmen. Bei Wohnungen im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG besteht die Möglichkeit, die Befristung um weitere mindestens drei Jahre zu verlängern. Eine solche Verlängerung muss ebenfalls schriftlich festgehalten werden. Wichtig: Wird nach Ablauf der Befristung einfach weiter gewohnt und der Vermieter widerspricht nicht, kann das Mietverhältnis automatisch in ein unbefristetes übergehen. Daher empfiehlt es sich, vorab zu klären, ob eine Verlängerung oder Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag möglich ist, um Planungssicherheit zu haben.
Läuft ein befristeter Mietvertrag im Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG aus und wird er bereits ein zweites Mal verlängert, sollten Vermieter:innen unbedingt darauf achten, das Vertragsende aktiv zu regeln. Wird die zweite Befristung nämlich stillschweigend überschritten, ohne dass eine weitere Vereinbarung getroffen oder der Auszug verlangt wird, wandelt sich das Mietverhältnis automatisch in ein unbefristetes. In diesem Fall greifen die strengen Kündigungsschutzbestimmungen des MRG – und eine Beendigung ist nur noch unter engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich.
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In diesem ersten Beitrag widmen wir jenen Mietverhältnissen, die nicht unter das Mietrechtsgesetz fallen, sondern ausschließlich vom ABGB geregelt werden.
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