Betriebskosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Wohnkosten in Österreich. In den meisten Häusern werden sie durch die Hausverwaltung gesammelt, verwaltet und nach einem festgelegten Schlüssel (z. B. Nutzfläche) auf die Bewohner:innen verteilt. Eigentümer:innen tragen diese Kosten grundsätzlich selbst, können sie jedoch – sofern rechtlich zulässig – bei Vermietung auf die Mieter:innen weiterverrechnen.
Dabei tauchen häufig Fragen auf: Welche Kosten dürfen tatsächlich weiterverrechnet werden? Was gehört zu einer Betriebskostenabrechnung? Und welche Rolle spielt das Mietrechtsgesetz (MRG)?
Betriebskosten sind laufende, tatsächliche Kosten, die für den Betrieb, die Verwaltung und die Erhaltung des Gebäudes notwendig sind. Gemäß § 21 MRG dürfen nur bestimmte, klar definierte Kosten auf Mieter:innen umgelegt werden.
Die Vorschreibung ist eine monatliche Vorauszahlung auf die erwarteten Betriebskosten. Sie basiert auf dem Vorjahr bzw. geschätzten Kosten. Steigen oder sinken einzelne Positionen (z. B. Müllgebühren, Versicherung), darf die Vorschreibung angemessen angepasst werden – sie muss jedoch nachvollziehbar bleiben.
Einmal jährlich erfolgt die endgültige Abrechnung. Dabei werden: alle tatsächlichen Kosten des Abrechnungszeitraumes mit den bereits geleisteten Vorauszahlungen verglichen. Frist: Die Abrechnung muss spätestens 6 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorgelegt werden.
Beispiel: Abrechnungsperiode 2024 → spätester Termin: 30. Juni 2025.
Mieter:innen haben ein gesetzliches Recht auf Einsicht in alle Belege, darunter Rechnungen, Wartungsverträge und Versicherungsdokumente. Sind die tatsächlichen Kosten höher als die Vorauszahlungen, entsteht eine Nachzahlung; sind sie niedriger, muss ein Guthaben ausbezahlt oder gutgeschrieben werden.
Ist die Reparaturrücklage Teil der Betriebskosten?
Nein. Die Reparatur- bzw. Instandhaltungsrücklage ist nicht umlagefähig und darf bei Vermietung nicht an Mieter:innen weiterverrechnet werden. Sie dient ausschließlich der Finanzierung zukünftiger Erhaltungsmaßnahmen am Gebäude.Nur laufende Wartungskosten (z. B. Liftservice, Rauchfangkehrung, Schneeräumung) sind Betriebskosten – nicht aber Reparaturen oder Ersatzteile.
Das Mietrechtsgesetz (MRG) ist nicht für jedes Mietverhältnis gleich relevant. Entscheidend ist, ob ein Objekt unter Vollanwendung, Teilanwendung oder Vollausnahme fällt.
Gilt für die meisten Altbauten (Baubewilligung vor 1953). Hier regelt das MRG genau, welche Betriebskosten zulässig sind – nämlich ausschließlich jene in § 21 MRG.
Das bedeutet:
Vollanwendung bietet den stärksten Schutz für Mieter:innen.
Gilt u. a. für:
Bei der Teilanwendung gelten die Betriebskostenbestimmungen weitgehend wie bei Vollanwendung:
Unterschiede betreffen meist nicht die Betriebskosten, sondern Mietzinsbildung und Kündigungsfragen.
Gilt für:
Hier gilt NICHT das MRG → sondern das ABGB.
Das bedeutet:
Wichtig: Welche MRG-Kategorie gilt, bestimmt, wie streng die Betriebskosten-Regeln sind.
FAQ
Häufige Fragen rund um Abrechnungen, Rechte & Pflichten für Mieter:innen.
Ja. Die Abrechnung muss einmal jährlich erfolgen und transparent, nachvollziehbar und vollständig sein. Mieter:innen können eine ausständige Abrechnung jederzeit einfordern.
Ja, zum Beispiel durch:
Aber: Verrechnet werden dürfen nur tatsächliche, belegbare Kosten.
Prüfen Sie die Abrechnung sorgfältig und nutzen Sie Ihr Recht, sämtliche Belege einzusehen. Erhöhen Sie ggf. das Akonto, um zukünftige Nachzahlungen zu vermeiden.
Ja. Mieter:innen dürfen alle Rechnungen und Verträge einsehen, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen – inklusive Originalbelegen und Wartungsverträgen.
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