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Bevor man eine Immobilie verkauft oder in der Familie weitergibt, sollte man ihren Wert kennen. Unser sREAL Immobilienpreisspiegel gibt dabei eine erste Orientierungshilfe, kann aber natürlich eine professionelle Marktwertermittlung nicht ersetzen. Nur wer die Immobilienbewertung von professionellen Sachverständigen durchführen lässt, ist juristisch auf der sicheren Seite – und kann mit einem besseren Verkaufsergebnis rechnen.

Eine professionelle, objektive Immobilienbewertung berücksichtigt von der Lage bis zur Marktentwicklung zahlreiche unterschiedliche Faktoren. Sie ist für Laien nachvollziehbar und für Experten nachprüfbar – und kann nur mit viel Fachwissen erstellt werden. Dieses haben Eva Hahn-Schachinger und Richard Kuderer, zertifizierte Sachverständige für die Wertermittlung von Immobilien bei s REAL.

Welche Faktoren prägen den Wert einer Immobilie?

Richard Kuderer: Grundsätzlich ist die Lage für den Immobilienpreis am relevantesten. Wichtig ist dabei, ob die Lage der Nutzung der Immobilie entspricht. So sind bei einem Grundstück für ein Einfamilienhaus die Makrolage und die Mikrolage entscheidend. Für ein Geschäftslokal ist die Passantenfrequenz einer der wesentlichen Faktoren. Innerstädtisch sind bei einem Grundstück Widmung und Bebaubarkeit wichtig.

Wie gehen Sie bei einer Immobilienbewertung vor?

Eva Hahn-Schachinger: Jede Immobilienbewertung hat einen ausführlichen, nachvollziehbaren Befund zu enthalten, der nur zustande kommen kann, wenn die Liegenschaft vom Gutachter in allen Etagen vom Keller bis zum Dachboden besichtigt wird. Alle erhobenen Unterlagen sind dem Gutachten anzufügen. Aus den aus dem Befund abgeleiteten Schlussfolgerungen wird die Wertermittlung der Immobilie vorgenommen und durch eine ausführliche Fotodokumentation bildlich dargestellt.

Was spricht dagegen, eine Immobilie unbewertet zu einem hohen Preis anzubieten, und bei Bedarf runterzugehen?

Hahn-Schachinger: Sobald der Preis reduziert wird, beginnt sich eine Spirale nach unten zu drehen, die oft schwer zu stoppen ist. Viele potenzielle Kunden nehmen an, ein Objekt hätte einen „Haken“, wenn es lange am Markt ist und verbilligt wird. Seriöse Wertermittlung einer Immobilie ermöglicht, sie zu einem marktkonformen Preis anzubieten und dadurch im Regelfall schneller zu verkaufen. Durch den kürzeren Verwertungszeitraum rechnen sich die Kosten für die Immobilienbewertung. Bei einem Verkauf durch sREAL  werden sie zudem von der Vermittlungsprovision abgezogen.

Was ist von einem „Kurzgutachten“ zu halten?

Hahn-Schachinger: Von einem seriösen Gutachter kann und darf es ein solches nicht geben. Ohne genaue Recherche, Sichtung aller bewertungsrelevanten Unterlagen und Berechnung nach den gesetzlichen Richtlinien ist jegliche Aussage hochriskant und im Schadensfall durch keine Versicherung gedeckt.

Kuderer: Ich als Sachverständiger habe nach jeder Besichtigung eine Meinung, oft auch eine Wertvorstellung zur Immobilie. Im Zuge der Erstellung des Gutachtens, der rechtlichen Überprüfung, der Analyse des Marktes und der Aufarbeitung aller Einflussfaktoren muss ich meine erste Meinung hinterfragen und falls erforderlich anpassen. Wer mit einem im Ruckzuck-Verfahren erstellten Immobiliengutachten auf den Markt geht, riskiert nicht nur Einbußen bei der Transaktion. Der Käufer bzw. dessen Bank erstellen nämlich auch eine Immobilienwertung. Sollten hier zu große Unterschiede auftreten, kann dies den gesamten Ablauf erschweren, verzögern oder sogar ganz verhindern – zusätzliche Kosten für den Verkäufer sind die Folge. Mein Gutachten ist für alle Beteiligten verwendbar.

Warum ist es wichtig, die Immobilienbewertung von Fachleuten machen zu lassen?

Kuderer: Ich würde keinen Installateur beauftragen, die Elektrik meines Hauses einzubauen. Das gleiche gilt in der Immobilienbewertung. Ein Sachverständiger hat die erforderliche Ausbildung, die Marktkenntnis und kann die Immobilie aus neutraler, unabhängiger Position einschätzen. Das Ergebnis ist ein objektiv und nachvollziehbar ermittelter Wert, auf den sich die Auftraggeber verlassen können.

Welches Bewertungsverfahren passt zu Ihrer Immobilie?

Sachwertverfahren: 

  • Die Summe der Sachwerte bestimmt den Wert der Immobilie
  • Für eigengenutzte Immobilien

Vergleichswertverfahren:

  • Wertermittlung durch direkten Vergleich mit Kauftransaktionen anderer Objekte
  • Für alle Immobilienarten, insbesondere: Grundstücke, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Wohnungen

Ertragswertverfahren:

  • Wert der zukünftigen Erträge, kapitalisiert auf den Bewertungsstichtag
  • Für gewerblich genutzte Immobilien und vermietete oder vermietbare Objekte

Discounted-Cash-Flow Verfahren (DCF):

  • Eine andere Form des Ertragswertverfahrens

Residualwertverfahren:

  • Investitionsorientiertes Verfahren (wie hoch darf der Bodenpreis sein, den der Bauträger zahlen kann)
  • Für den Grundankauf eines Bauträgers

Ihre sReal-Experten helfen Ihnen gerne weiter! Kontaktieren Sie uns gerne für weitere Informationen oder einen Termin.